Réglementation des locations de vacances

Locations saisonnières : conseils pratiques pour bien préparer ses vacances

Quel que soit le mode d’hébergement choisi, le consommateur doit être bien informé et rester vigilant notamment lorsqu’il va décider de sa réservation qu’il s’agisse d’un hôtel ou de locations saisonnières en meublé.

Les locations saisonnières en meublé
Il existe plusieurs circuits de location de résidences saisonnières en meublé : particuliers isolés, Fédération nationale des gîtes de France, offices de tourisme, agences immobilières...

Les "meublés de tourisme" et les "gîtes de France" font l’objet d’un classement suivant leur niveau de confort (mobilier, équipements, voire nature de l’environnement) : de une à cinq étoiles pour les premiers, de un à quatre "épis" pour les seconds. C’est donc une garantie de qualité et de bonne information.

L’arrêté du 16 mai 1967 fait obligation au loueur, qu’il soit professionnel ou non, de remettre au preneur éventuel un état conforme à un modèle sur lequel figurent :

• les coordonnées du propriétaire et de l'agence.
• un descriptif très complet des lieux loués (y compris sa situation géographique). Ce descriptif doit être remis ou envoyé préalablement à la signature du contrat.

Le non respect des ces obligations est sanctionné par des contraventions de 5ème classe (1500 €). Vous pouvez donc, porter plainte auprès du Procureur de la République du tribunal de grande instance du lieu où est située la location, ou saisir la DGCCRF.

Pour les meublés de tourisme, locations faisant l’objet d’un classement, le consommateur peut demander un état descriptif plus contraignant, conforme à l’arrêté du 8 janvier 1993 : accessibilité aux personnes handicapées, occupation partielle par le propriétaire ou d’autres locataires, description des pièces, etc...

Attention :
Il arrive que les particuliers isolés qui louent à l’aide de petites annonces ne formalisent pas l’accord par contrat.
Un simple échange de lettres peut tenir lieu de contrat, mais les dispositions du 16 mai 1967 (remise d’un état descriptif préalable) leur sont applicables.
Le locataire qui n’exige pas l’état descriptif se trouve ainsi privé d’une information essentielle, qui lui fera au surplus défaut en cas de différend avec le loueur.

Quel que soit le réseau de location, les descriptifs ne sont pas toujours rédigés avec toute la précision nécessaire.
les renseignements sont parfois succincts, ce qui prive le locataire d’une information complète.

Le locataire doit donc toujours exiger un descriptif suffisamment précis avant la signature du contrat ou l’envoi d'un chèque au loueur : distance des commerces, charges éventuelles, ascenseur... N’hésitez pas à demander des informations complémentaires, voire une photographie, beaucoup plus parlante qu’une longue description...

La production de renseignements inexacts est sanctionnée par le décret n° 67 128 du 14 février 1967 (amende de 750 €) et par l’article L 121 du Code de la Consommation (publicité mensongère) lorsque ce descriptif est préimprimé (jusqu’à 37 500 €) d’amende et/ou 2 ans de prison).

LES RELATIONS CONTRACTUELLES ENTRE LE LOUEUR ET LE LOCATAIRE.

Exigez un contrat écrit précisant tous les éléments de la location : prix, descriptif, conditions, etc… Ces informations serviront de référence en cas de litige.
Les relations entre loueur et locataire sont réglées par des dispositions d’ordre civil, c’est-à-dire dont la contestation relève de la juridiction civile : tribunal d’instance ou de grande instance.
Le montant des loyers, la durée de location, la détermination de charges sont donc libres et résultent de la seule négociation. Un minimum de précautions s'impose aussi avant de s'engager.
Faites vous préciser les autres frais éventuels : commission d’agence, frais d’état des lieux, de nettoyage...

La recommandation de la Commission des Clauses Abusives

Le 1er juillet 1994, la Commission des Clauses Abusives a émis une recommandation, (publiée au Bulletin Officiel - BOCCRF - du 27 octobre 94) sur les contrats de locations saisonnières.
Elle demande que les contrats proposés aux consommateurs soient imprimés en caractères suffisamment lisibles, et que soient éliminées des contrats certaines clauses, notamment celles qui :
permettent au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat, ou de résilier celui-ci en se contentant de rembourser les sommes versées et en excluant toute indemnité,
prévoient que, en cas de dédit du consommateur, celui-ci sera débiteur de la totalité du prix de location, sans mettre à la charge du professionnel une obligation équivalente.

Arrhes et acomptes

o Les arrhes :

Elles n'engagent pas définitivement le locataire ni le loueur. Elles peuvent néanmoins être conservées par le loueur, en cas d'annulation par le locataire. En revanche, elles doivent être restituées au double par le loueur qui renonce à la location. (Art 1590 du Code Civil). Rappelons que depuis 1992 : "Sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avance sont des arrhes" (Art. L114-1, 4è alinéa, du Code de la Consommation).

o L'acompte :

Lorsque les sommes versées ont été expressément stipulées comme un acompte par le contrat de location, cet acompte engage définitivement le loueur et le locataire. Ce dernier peut être obligé de verser la totalité du loyer en cas d'annulation.
En cas de contestation devant la juridiction civile, le locataire ne peut être dispensé de payer la totalité de la location que s'il démontre qu'il a été contraint de résilier par cas de force majeure.
Si l'annulation vient du loueur, le locataire pourra obtenir, devant la juridiction civile, une indemnisation pour le préjudice moral (vacances gâchées) ou financier (débours supplémentaires) qui en résulterait.

* Le prix :

Il est librement fixé par le bailleur.
Certains font varier le montant en fonction du nombre d'occupants : si rien ne justifie une telle pratique, rien ne l’interdit non plus - car le prix n'est pas la contrepartie d'un service rendu, mais de la mise à disposition d'un logement.
à noter que les locations meublées, saisonnières ou non, ne sont plus soumises à TVA.
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence ; il peut en effet exister des différences de prix sensibles, selon les locations, à qualité égale.
Le versement d’une avance peut vous être demandé sur le prix de votre location.

* Si vous passez par un intermédiaire (agent immobilier) :

Ce montant ne peut excéder le quart du prix de la location ni être perçu plus de 6 mois avant la date prévue du début du séjour (art. 68 du décret 72678 du 20 juillet 1972).

* Si vous passez par un particulier :

Les modalités de versement du prix sont librement débattues. Il est cependant conseillé de négocier sur les bases susvisées applicables aux intermédiaires (pas plus de 25%, pas plus de 6 mois).

Dans tous les cas le solde devra être versé au moment de l’entrée dans les lieux.

La caution ou dépôt de garantie : Son montant n’est pas réglementé et les modalités de son versement relèvent des mêmes caractéristiques que celles reprises ci-dessus. Rien ne vous empêche de faire appliquer ces règles raisonnables par le loueur particulier... à vous donc d’en discuter le montant, qui ne devrait pas excéder le montant du loyer. Demandez que le contrat précise le délai de remboursement de la caution. Sachez que le bailleur a parfaitement le droit d'encaisser le chèque qui lui aura été remis à titre de caution.

La commission :

Lorsqu’un agent immobilier est intervenu dans la transaction, il est en droit de percevoir une commission. Le montant n'est pas réglementé, mais il doit satisfaire aux règles de publicité des prix.
Entrée dans les lieux, séjour et fin de séjour :
Obligations du bailleur
Le bailleur doit mettre à votre disposition un logement en bon état et conforme à la description.
En fin de séjour, si aucun état des lieux n'a été effectué au départ, il appartient au loueur d'apporter la preuve de la quantité, de la nature et du bon état des objets confiés.

Conseils :

* Faites toujours un état des lieux (état des papiers peints, moquettes, literies…) à l’entrée et à la sortie, si possible contradictoirement. Pensez également à relever les compteurs à l’entrée et à la sortie des lieux. Vérifiez l’inventaire écrit qui vous a été remis et qui doit indiquer de façon précise : meubles, literie, vaisselle, objets…

Obligations du locataire

Le locataire doit se conduire "en bon père de famille", répondre des dégradations qui surviennent au cours du séjour, sauf celles résultant d'une usure anormale ou d'un vice de l’équipement.
Attention : si un état des lieux a été fait à l’entrée, mais pas à la sortie, vous pouvez être considéré comme responsable de dégradations postérieures à votre départ. Aussi, exigez un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie.

Conseils
* Vérifiez que vous êtes bien assuré contre les risques dont vous seriez présumé responsable (incendie, dégât des eaux…).

Les litiges

La location non conforme au descriptif constitue le cas le plus fréquent de différend entre le locataire et le loueur.
Exemple :
la location présente des caractéristiques qui n'ont pas été signalées dans le contrat initial, et qui en empêchent l'usage normal et paisible : proximité d'un chantier, d'un aéroport, installation électrique dangereuse, etc..

En cas de non-conformité flagrante, vous pouvez porter plainte auprès du Procureur de la République ou saisir la Direction départementale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes.

Les publicités mensongères ou de nature à induire en erreur sont interdites (et une petite annonce est considérée comme une publicité), que le loueur soit un professionnel ou un particulier ; toutes les mentions du texte publicitaire peuvent être concernées : la surface, l'état général du logement, sa situation géographique...

La publicité mensongère, visée par les dispositions de l’article L 121-1 du code de la consommation, est sanctionnée par une amende de 37 500€ maximum et/ou jusqu'à deux ans de prison. Le plaignant a la faculté de se constituer partie civile devant le tribunal correctionnel. S'il a subi un préjudice, des dommages et intérêts peuvent lui être attribués.

En cas de recours devant la juridiction civile, le locataire de bonne foi obtiendra en règle générale une indemnisation pour le préjudice subi en raison de cette information erronée.

En cas de litige...

Avant d'entreprendre une action judiciaire, n'hésitez pas à saisir une association de consommateurs locale et à faire intervenir, le cas échéant, l'Office du Tourisme qui vous a mis en relation avec le loueur, ou bien le syndicat professionnel auquel adhère éventuellement le loueur ou son représentant. N’oubliez pas qu’une solution à l’amiable est toujours préférable à un procès ! En cas de manquement aux obligations légales du loueur, de tromperie ou de publicité mensongère, adressez-vous à la: Direction Départementale de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes

Conseils

* Si vous ne louez pas par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, prenez directement contact avec le propriétaire
* si vous ne pouvez pas vous déplacer, n’hésitez pas à demander une photo (si possible de l'intérieur et de l’extérieur de l’appartement)
* Vérifiez également certaines conditions de location : utilisation des équipements collectifs ( tennis, piscine, parkings, etc.)
* Exigez du loueur, occasionnel ou professionnel, les documents écrits obligatoires exigés par la réglementation (descriptif et contrat)
* Ne versez pas à l'avance plus de 25 % du loyer, caution comprise
* Ne versez rien plus de 6 mois à l’avance
* Lisez attentivement le contrat de location : il doit préciser le prix de la location en faisant apparaître clairement le montant des charges locatives (eau, gaz, électricité, ascenseur etc.)
* Informez-vous auprès de votre assureur de la teneur des garanties "villégiature" contenues dans votre contrat multirisque habitation
* Exigez un état des lieux à la remise de la location, et à la sortie
* Ne versez le solde du prix de la location qu’après avoir vérifié que la location correspond bien au descriptif qui vous en avait été fourni.

Source du document: pme.gouv.fr